各县（市、区）人民政府，市直有关单位： 

　　市国资委制定的《关于国有企业职工家属区“三供一业”设施分离移交维修改造费用测算指导意见》已经市政府同意，现转发给你们，请参照执行。 

　　                                                                                                                  三明市人民政府办公室 

　　                                                                                                                      2017年5月27日 

　　　                                                           关于国有企业职工家属区“三供一业”设施分离移交维修改造费用测算指导意见 

　　　为贯彻落实《国务院办公厅转发国务院国资委、财政部关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见的通知》（国办发〔2016〕45号）和省政府办公厅《转发省国资委 财政厅关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作实施意见的通知》（闽政办[2016]156号），进一步推进我市辖区内国有企业供水、供电、供气及物业分离移交工作，结合我市实际制定本意见。 

　　一、测算原则 

　　国有企业供水、供电、供气及物业分离移交工作坚持维修为主、改造为辅，做到技术合理、经济合算、运行可靠、使用安全；在满足技术标准的前提下，采用通用型、标准型和高性价比的设备，对国家明令淘汰的设备予以更换；改造费用测算按照国家、地方、行业相关标准执行。 

　　二、供水设施维修及费用测算标准 

　　　　 (一)维修标准。 

　　　　1.二次加压泵站设备设施。二次供水设施应独立设置，并有独立的建筑维护结构。泵站的供水能力应与用户的用水需求相匹配，满足水泵在任何工况下的高效运行。水泵机组的备用能力不得低于50%，且不得低于其中最大功率水泵的供水量。供水设备设施须完好，水泵噪声、振动符合国家合格标准。贮水池进出水管须安装阀门，设置水位监控或溢流报警装置，浮球阀的浮球、连杆应采用耐腐材料。 

　　　　2.管网及附属设施。给水管网与非生活饮用水管网分别连接。内网给水管道每隔1000米设阀门，在接入支管段设分段阀门，采用闸阀(SZ45T-10/16)，阀门井室采用砖砌形式。小区内网需同时满足消防用水要求时，最小管径不小于100毫米，在给水管网上每隔120米设1个消火栓(SA100/65-1.0)，消防半径控制在150米以内。铺设管线应考虑管道承载能力及冰冻深度，设计确定管道埋深应满足管上皮覆土不小于1.5米。金属管道应做防腐处理。小区管网漏失率应小于5%。给水管道(包括室内部分)在试验压力下，不应出现爆管现象。各户居民应有独立水表。阀门、消火栓等附属设施完好，设备开闭灵活有效。井室内不得有积水、杂物(垃圾)、残土，井室完好无塌陷，井座、井盖无损坏，标志准确清楚。单元进户门及管网附属设施完好。 

　　　　3.技术要求。微机控制柜具有变流变压供水功能，以及停电再启、液位保护、定时开停、自动休眠等功能，应提供标准通信协议和接口。水泵机组运行应具备智能控制系统，满足不同工况下水泵机组自动切换运行需求。泵站须具备浊度、余氯等主要水质在线监测仪器。二次加压泵站具备独立市政电源，不得有任何形式的对外转供电，泵房内电控系统应与其他设施隔离设置。二次加压泵站出水管要安装超声波水表，并符合安装技术要求。水箱或水池设置在建筑物内的，水箱顶部与屋顶的距离大于80厘米，水箱应具有相应的透气管和罩，入孔位置和大小要满足水箱内部清洗消毒工作需要，水池、水箱要有便于清洗的爬梯，要有液位传感器，在微机控制柜上有显示窗口。竣工图与现场实际相符，管径、长度、材质、埋深、连接方式及隐蔽工程等内容符合施工规范和设计要求。 

　　　　4.安全要求。地下、半地下式二次加压泵站要有完好的自动排污系统。贮水池入孔盖安装防盗锁，有贮水池(箱)溢流自动控制系统和独立通风系统，通风口要符合防投毒、防破坏且美观的要求。泵站要安装防盗门、铝钢窗，采暖设施完好。 

　　　　5.自备水井处理。自备水井源予以填封，新建泵站接入市政管网。 

　　　　(二)维修费用测算标准。 

　　　　维修改造费用主要从以下6个方面测算，最终以工程预算及三方价审为准： 

　　　　1.泵站维修改造费用。新装或改装泵站设备设施时，应安装具有节能效果的设备设施。二次加压泵站改造标准配置及设备数量根据实际情况确定。 

　　　　(1)泵站土建。泵站主体砌筑每平方米1500元，带纱塑钢窗每平方米500元，不锈钢防盗窗栅栏每平方米600元，防盗门每平方米800元，屋面防水每平方米70元，内、外墙涂料每平方米50元，围栏每平方米700元，照明系统每套800元，采暖系统(采暖设施、管件)每套6000元，采暖挂网费每处以供暖公司为准，铺设墙、地砖每平方米200元，吊棚每平方米100元，排污系统改造每处3-5万元。 

　　　　(2)贮水池土建。新建砼贮水池每立方米1500-2000元，不锈钢贮水箱每立方米1500元，贮水池装饰每处3000元。 

　　　　(3)生活水泵工艺。低区水泵(国产不锈钢)每台(套)2.5-4.5万元，中区泵(国产不锈钢)每台套2-3.5万元，高区泵(国产不锈钢)每台(套)2.5-4.5万元，排污泵(含配电柜)每台(套)3500-4500元，生活水泵工艺安装(含水泵、阀门、管道材料费及人工费)每套3万元。实际测算中应根据设计实际所需流量扬程选型来确定最终测算标准。 

　　　　(4)生活水泵站电气。进户电源及计量箱每套以供电公司报价为准，生活变频控制柜每套2-4万，生活水泵站电气安装每套3-5万。 

　　　　(5)泵站安防系统。智能水务监控设备(控制系统、监测系统)每套10万元，余氯、浊度在线监测每套10万元。 

　　    2.小区内网管线改造费用。小区内网管线改造路面恢复每平方米520元，更换DN50(材料钢塑复合)每延长米300元。 

　　3.给水主管道或大口径管道维修。沥青路面给水管道DN150管道每延长米380元、DN100管道每延长米300元、DN50管道每延长米260元(含道路拆除及恢复，管材采用PE给水管);给水管道DN150管道每延长米360元、DN100管道每延长米280元、DN50管道每延长米240元(含道路拆除及恢复，管材采用PE给水管);室外阀门井井盖维修每套700元(铸铁井盖)。DN150以上管材主要采用球墨铸铁管，每延长米所需要费用，根据DN150-DN400不同管径进行测算。 

　　4、给水管网上市政消防栓的改造费用根据消防要求和实际情况测算。 

　　　　5.居民户表改造费用。改造费用按照新装居民用户计算，保修时间按照6年计算。“一户一表”改造包含管道、阀门、表箱、水表等，改造费用应以实际发生及第三方价审为准。半液封旋翼湿式普通水表每块480元，智能水表每块1000元。 

　　　　6.老旧小区立杠、趟杠改造费用。计费标准为每户500元。 

　　　　7.新建、改建工程设计费和监理费。计费标准为建筑面积每平方米2元。对建筑面积无据可查或不能准确计算的，可以重新测量，并按实际面积计算新建、改建工程设计费和监理费。 

　　    8.运行维护费用。包括动力费、贮水池清洗和水质管理费、小区内网维修改造费、人员工资费、企业管理费、防汛防寒及安全措施等费用，泵站运行费按照小区建筑面积每平方米20元收取。供水设施运行所发生的电费（动力费）由物业企业按原渠道承担；设备更新及电机水泵大修费用由公共维修基金或业主承担。对建筑面积无据可查或不能准确计算的，可以重新测量，并按实际面积计算泵站运行费。 

　　以上涉及的供水维修改造的测算费用主要是以小区供水系统移交或直接的户表改造接收为主，未充分考虑原国有企业的供水系统是远离城市的供水范围而自成一体的供水系统，对其市政供水主管道的延伸对接的新建费用、较大口径主供水管道的费用、以及原有制水设施必要的更新改造费用等方面规范不足之处，由移交双方按照实际情况进行测算协商。 

　　　　三、供电设施维修及费用测算标准 

　　　　原则上居民用户面积140m2以下的容量配置标准为4-8千瓦;同步建设用电信息采集系统，满足“全采集、全费控”的要求;同步改造配电网，配变容量配置系数在0.4-0.6之间。工程设备应统一技术规范，选用质量可靠、免维护或少维护、节能环保，满足设计容量及用电发展需求的设备。工程建设实行“电力设备和主要材料供应目录”（简称“目录”）制度。目录由省级电网企业委托招标代理机构按年通过公开招标方式确定，所有项目均应当在“目录”范围内选择采购电力设备和主要材料，并满足设计要求。 

　　1.供电基本容量配置。居民住宅建筑面积60m2及以下的，基本配置容量每户4kW；建筑面积60m2以上、100m2及以下的住宅，基本配置容量每户6kW；建筑面积100m2以上、140m2及以下的住宅，基本配置容量每户8kW；建筑面积140m2以上的住宅，每增加40m2，增配2kW；居民区公建设施原则按40W/m2配置。居民区内配套办公场所可按实际需要容量确定用电容量，实际需要不明确时，可采用负荷密度法计算，负荷密度取值（60～100）W/m2，需要系数取0.7～0.8；居民区内商场、店面、会所等可按实际需要容量确定用电容量，实际需要不明确时，可采用负荷密度法计算，负荷密度取值（100～120）W/m2，需要系数取0.85～0.9。计算低压总负荷时，不应考虑消防负荷。但当消防用电的计算有功功率大于火灾时可能同时切除的一般电力、照明负荷的计算有功功率时，计算负荷应按未切除的一般电力、照明负荷加上消防负荷计算低压总的设备容量　　 

　　    2.改造后商住小区、高层建筑等10千伏配电网，具有一级负荷的住宅小区配电站房原则上应采用10kV双重电源（公共电网）供电，提供双重电源的电网公共连接点的电源应来自不同变电站或同一变电站的不同母线。如确因走廊建设或电网规划原因无法同步完成10kV双重电源建设的，可采取单电源建设的过渡措施，并同步建设自备电源。住宅小区中的一、二级负荷，除正常供电电源之外还应配备自备发电机等应急电源，并和小区的正常供电电源有可靠的连锁，应急电源由用户建设管理。三级负荷可采用单电源供电。居民小区内的负荷，为公共服务设施供电的低压线路不应与为住宅供电的低压线路共用一路。 

　　　　3.居民小区的l0kV外部供电线路应根据当地城市规划或配网规划选用电缆或架空方式供电。对于根据规划需采用电缆方式供电而暂时因客观原因无法采用电缆方式供电的，也应按电缆方式设计并预留接入点，同时采取临时接入方案。电缆通道预留规模依据供电方案进行确定（包括低压电缆以及通信）。 

　　　　4.开关站、配电室、环网箱（室）等10kV公共网络干线节点设备应设置在地面一层及一层以上便于线路进出的地方，必须高于防涝用地高程，并结合配网规划及用户管线规划安排。居民小区室外地面标高低于城市防涝用地高程或当地历史最高洪水位的，备用发电机用房、消控中心应设置在地面一层及一层以上，并高于当地防涝用地高程；设计单位在进行配电室设计时，参照相关标准，电力配套的土建结构应保证防水、防噪、防电磁污染等，且居民区内的供配电设施选址和设计应满足噪音等环保方面要求，配电站房建设在主体建筑内时不应设置在居民住宅正下方、正下方、贴邻和住宅建筑疏散出口的两侧，应与居民住宅相隔一层高，变压器室内应有有效降噪消声措施，并经过环保验收达标方可正式投运。 

　　　　5.环网单元(开闭站)可采用土建或箱式建设结构，但须设置在地上，并尽可能贴近小区红线，方便巡视，预留检修维护通道。 

　　　　6.10千伏配电网的设计和建设需考虑线路负荷电流裕度，联网线路在最大运行方式下的电流按照500安培确定。 

　　　　7.10千伏配电设施的改造和新建须达到全绝缘化要求，线路及设备(变压器、跌落式、隔离刀闸、柱上开关等)的裸露带电部分，须使用高质量柔性绝缘护套，绝缘护套作为验收必备标准之一，实现线路全绝缘化。 

　　　　五、物业设施维修及费用测算标准 

　　　　交接双方按照普通住宅小区物业管理服务三级标准，通过勘查确定维修改造项目和造价标准，确保驻明企业职工家属区房屋基本完好，物业园区道路平整、服务设施齐全、绿化补植达到园区覆盖效果。 

　　　　(一)建筑部分。 

　　　　1.房屋维修。SBS防水层维修86元/㎡;女儿墙维修每延长米50元;平屋面屋檐维修每延长米500元;瓦屋面维修150/㎡（屋面隔热层翻修72元/㎡；“911”防水涂料维修65元/㎡；屋面“二合一”拒水保温隔热层维修179元/㎡）；内墙零星抹灰50元/㎡；内墙瓷砖或地面砖110元/㎡；木门窗整修30元/㎡；普通油漆50元/㎡。 

　　　　2.墙面维修。单元门维修，钢制保温门每樘1600元，电子对讲门每樘3800元;楼道墙面维修，刮白15元/㎡，外墙面抹灰70元/㎡，外墙涂料40元/㎡，外墙渗漏防水维修80元/㎡（含吊架）；外墙保温110元/㎡，外墙砖107元/㎡;水落管维修每延长米60元;楼道窗户维修300元/㎡;外墙阳台维修每个900元(墙体开裂弥缝、墙皮脱落恢复)。 

　　　　3.小区内维修。散水坡维修30元/㎡;排水井维修每个600元;沥青路面修复160元/㎡;混凝土路面修复140元/㎡;彩砖地面修复80元/㎡;石材地面修复150元/㎡;疏通排水管线每延长米30元;400*400的排水明沟287元/米；400*400的排水暗沟454元/米；清掏排水井每座60元;化粪池清掏每车300元;化粪池拆除翻修每立方米2000元;砖围墙维修每延长米300元;小区方钢大门400元/㎡；车棚彩钢板屋面维修更换144元/㎡；铁栏杆、扶手维修更换350元/米。 

　　　　(二)给排水部分。 

　　　　1.给水维修。一层埋地主干管维修每延长米225元;室内立管及水表前支管维修每户180元;局部装饰物拆除和恢复每户150元。消防管道DN100更换220元/米，小区卫生、绿化用水DN20更换50元/米。 

　　　　2.排水维修。一层埋地排水管维修每延长米220元;室内排水立管及连接卫生洁具维修每户500元;地面及局部装饰物拆除和恢复每户600元。 

　　　　3.室外排水管道维修。沥青路面排水管道维修每延长米340元(含道路拆除及恢复，管材采用双波纹排水管DN300);混凝土路面室外污水井盖维修每套320元(含道路拆除及恢复，管材采用双波纹排水管DN300);室外污水井井盖维修每套700元(铸铁井盖)。电缆沟纤维盖板115元/片，承重纤维盖板160元/片。 

　　4.户内水管及配件整改40元/㎡（含小配件）。 

　　　　(三)电气部分。 

　　　　1.高层楼内电气维修。每单元每层3157元(电缆按照预分支电缆考虑，电缆从总配电柜计算至集中电表箱前)。 

　　　　2.多层楼内电气维修。每单元3868元(电缆从总配电柜计算至集中电表箱前)。 

　　　　3.外网电缆维修。埋地铺设每延长米728元(铠装电缆)，架空铺设每延长米630元(普通电缆)。 

　　4.楼内集中电表箱。每套3500元(成套箱体含箱内元器件和表后至用户内总开关电源线路的总费用，纳入供电公司改造费用预算) 

　　5. 户内电路及配件整改30元/㎡（含小配件）。 

　　（四）电梯维护。 

　　乘客电梯一般维护保养费用每月500元。电梯年检费每部每年800元，电梯维修整改费每部5000元。 

　　（五）消防器材。 

　　灭火器每个100元，室内消火栓每个60-80元，成套消火栓普通单栓每套320-450元，联体消防柜每套450-500元;消防破拆工具每套210元；联体消防柜维护300元/套/月。 

　　（六）家属区庭院改造。 

　　以竣工20年左右，总建筑面积5-10万平方米，容积率≤2.5，建筑密度≤35%，绿化率≥35%的旧住宅小区为例，分项计算单位估算如下：绿化工程(种植适合当地的乔木、灌木、绿篱、草皮，保证园区覆盖效果)每平方米60元(实际绿化地面积);增设健身文化娱乐设施，按照园区档次约每组8000元;安装挡车器每处5000元;新建门卫室每平方米1100元;修建自行车棚每平方米500元;安装园区监控探头、设备每平方米100元(按照建筑面积测算); 设置垃圾桶每个400元(240升垃圾箱)；宣传栏每平方米500元;园区路灯每座800元。园区庭院灯新建每盏3000元，单元梯口路灯新建每盏50元，维护6元/盏/月 

　　　　(七)物业管理用房。 

　　1. 建筑面积10 万平方米以下的小区，按照不少于总建筑面积4‰且不少于50 平方米配置；建筑面积超过10 万平方米的，超过面积部分按照2‰增配。 

　　　　2.移交职工家属区配套服务设施，包括为物业管理及其人员提供服务保障的地产、房产和公共用地、场所。 

　　　　(八)其他费用。 

　　　　1.住房维修资金。住房维修资金（包括房改房和公房）参照接收方当地商品房维修资金缴存标准，由移交企业补足。 

　　2.违建和危险房屋。违章建筑或经移交企业委托具有相应资质的房屋安全鉴定部分鉴定的无人居住的危险公房，由移交企业予以拆除并注销产权证书，该部分房屋不再进行移交。 

　　　　3.物业管理过渡期补贴费用。自物业分离移交协议签订之日起确定3年过渡期，由补贴型物业管理转变为收费型物业管理。按照我市普通住宅小区物业管理收费标准，由移交企业向接收企业支付过渡期补贴费用，具体金额由交接双方协商确定。 

　　(九)物业管理分离移交中涉及的违章建筑拆除后再移交。 

　　(十)公厕改造标准中转站、公厕管理人员定额标准 

　　1、公厕改造标准根据《福建省建筑工程消耗量定额》（FJYD-101-2005）标准实施。 

　　2、中转站及公厕管理人员定额标准：根据中华人民共和国住房和城乡建设部《城镇市容环境卫生劳动定额》（HLD47-101-2008）标准。 

　　3、中转站及公厕管理人员工资标准：根据闽政办〔2010〕255号《关于进一步改善城镇环卫工人工作生活条件促进环卫事业健康持续发展的意见》环卫工人行业津贴5元/天•人，环卫工人月工资收入不低于当地最低工资标准的110%。 

　　　六、供气维修改造费用测算标准 

　　每户不超过2800元。 

　　七、市政基础设施移交及改造费用测算标准 

　　1、市政基础设施应按照达到同类城市道路平均水平，明确城市道路设施包含：沥青路面（砼路面）、人行道、雨污排水管道、路灯、强弱电管道及桥涵等改造内容。改造完成后且能达到使用功能的道路再进行移交接管。 

　　2、过渡期的日常维护经费：设立三年过渡期。按照所在城市市政设施管养范围及人员经费配置标准，相应增加市政维护人员及市政维护经费，用于移交后的市政基础设施日常维护。 

　　  七、测算依据 

　　　　1.《建筑给水排水采暖工程施工质量验收规范》(GB 50242-2002); 

　　  　2.《建筑给排水设计规范》(GB50015-2003); 

　　　　3.《给水排水管道及竣工验收规范》(GB50268-2008); 

　　　　4.《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）; 

　　　  5.《住宅建筑电气设计规范》(JGJ 242-2011); 

　　　　6.《民用建筑设计通则》(GB50352-2005); 

　　　　7.《住宅建筑设计规范》(GB50096-1999); 

　　　　8.《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2013); 

　　　　9.《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》(国办发〔1999〕72号); 

　　　　10.《城市居住区规划设计规范》〔GB5018-93(2002版)〕; 

　　　　11.《出入口控制系统工程设计规范》(GB50396-2007); 

　　　　12.《安全防范工程技术规范》(GB50348-2004); 

　　　　13.《外墙外保温工程技术规程》(JG-J 144-2004); 

　　　　14.《建筑涂饰工程施工及验收规程》(JGJ /T 29-2003); 

　　　　15.《外墙饰面砖工程施工及验收规程》(JGJ 126-2000); 

　　    16.《建筑安装工程施工技术操作规程门窗工程》(DB21/90012-2005)。 

　　17.《10kV及以下电力用户业扩工程技术规范(DB35_T_1036-2016)》（福建省质监局2016.11.11发布） 

　　18.《福建省建筑工程消耗量定额》（FJYD-101-2005） 

　　19.《福建省市政工程消耗量定额》（FJYD-401-407-2005） 

　　20.《福建省安装工程消耗量定额》（FJYD-301~313-2012）及现行补充或调整文件（截止2017年1月1日） 

　　21.《福建省建筑安装工程费用额定》（2016版）及现行补充调整文件（截止2017年1月1日） 

　　    22.《福建省物价局关于印发福建省新建住宅供配电设施工程建设费收费管理办法的通知》（闽价房〔2007〕83号） 

　　    23.《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令） 

　　    24.中华人民共和国住房和城乡建设部《城镇市容环境卫生劳动定额》（HLD47-101-2008） 

　　25.《关于进一步改善城镇环卫工人工作生活条件促进环卫事业健康持续发展的意见》（闽政办〔2010〕255号） 

　　26.《三明市普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准(试行)》(明建房〔2016〕44号，2016年6月1日起执行) 

　　27.《三明市物价局关于核定三明市管道燃气工程建设费收费标准的通知》（明价〔2016〕15号） 

　　  八、维修改造费用测算修正原则 

　　以上费用测算标准为指导性价格，移接交双方可根据移交企业所处区域及维修改造难易程度等具体情况做适当修正或增减维修改造项目，具体由接收单位和移交企业共同商定。 

　　九、各县（市、区）涉及的分离移交维修改造费用测算参照本指导意见执行，不再另行制定标准。